Copropriété : améliorer sa gestion avec Internet. Utiliser Internet à bon escient pour gagner du tem

Dans les copropriétés anciennes ou récentes, de plus en plus de "bailleurs " ont profité des avantages fiscaux des lois Besson, de Robien et bientôt du " Borloo populaire ", pour acheter un appartement dans le but de le louer. Toutefois, du fait de l'éloignement de leur bien, par manque de temps ou parce qu'ils ne s'en sentent pas les capacités, ces petits investisseurs assurent rarement eux-mêmes la gestion de leur logement. Ils préfèrent la confier à des professionnels et se désintéressent par-là même totalement de leur copropriété. Cette insouciance des bailleurs a des conséquences préjudiciables : en déléguant totalement la gestion de leur bien à des " professionnels " souvent coûteux, les charges de l'appartement augmentent; les bailleurs pallient cette augmentation de charges (en grande partie récupérables sur les locataires) en la répercutant sur le loyer, qui de ce fait augmente ; certaines décisions essentielles- gros travaux ou travaux de mise aux normes, par exemple - ne peuvent être prises lors des assemblées générales à cause de majorités non atteintes dues à l'absence de ces copropriétaires non représentés ; d'autre part, le contrepoids des copropriétaires face à la gestion des syndics ne peut s'exercer correctement (maîtrise des charges, contrôle des dépenses, etc.). A la demande de ses adhérents et dans la droite ligne de son action visant à permettre aux copropriétaires de se prendre en charge, l'ARC a donc réalisé ce nouveau guide pratique, qui permettra à chacun (ou presque) de gérer soi-même son logement locatif dans les meilleures conditions et dans toutes les situations.

La gestion du personnel de copropriété, concierge, gardien, jardinier, s’avère parfois peu rigoureuse tant du point de vue financier que du point de vue de l’encadrement, d'autant que ce personnel a une situation particulière : son patron (le syndic) n'est pas celui qui paye son salaire (les copropriétaires), et une partie des tâches incombant légalement au syndic lui sont déléguées : relations avec les entreprises, service des interventions, suivi des problèmes de l’immeuble, etc. Parce qu'elle a des incidences financières mais aussi des conséquences sur la qualité du travail, la gestion du personnel de copropriété doit pouvoir répondre efficacement à ces questions : Les contrats sont-ils bien adaptés ? Les rémunérations et les charges sont-elles bien calculées ? Les rémunérations annexes ou complémentaires versées sont-elles dues ? La convention collective est-elle bien appliquée (ni trop, ni trop peu) ? En cas de difficultés (maladie, faute, départ du conjoint, etc.) le syndic fait-il exactement et correctement ce qu’il faut ? Comment faire évoluer les postes dans l’intérêt de la copropriété comme celui des salariés ?

Pour conserver, rénover ou augmenter son confort, son usage d'habitation et/ou de local professionnel, tout immeuble nécessité que soient effectués des travaux plus ou moins conséquents. Il s'agit donc, pour les copropriétaires, de déterminer les travaux à réaliser, puis de mieux dialoguer avec les professionnels qui seront en charge de leur réalisation. Pour améliorer ce processus de décision et de réalisation des travaux en copropriété, gage de pérennité de l'immeuble, et ce pour un coût raisonnable, l'objectif de ce guide est double : Aider les copropriétaires à connaître le monde du bâtiment et des travaux " privés ", c'est-à-dire ses acteurs, son fonctionnement, ses règles. Guider les copropriétaires à comprendre ce qu'il faut faire et ce qu'il faut surtout éviter pour mener à bien une opération de travaux (même modeste), du début jusqu'à la fin. Voici quelques-unes des questions auxquelles cet ouvrage répond : Comment dialoguer avec les professionnels (bureaux d'études, architectes, entreprises...) ? Comment programmer les travaux, petits, moyens et gros ? Comment est établi un cahier des charges ? Comment se fait un appel d'offres correct ? Comment choisir une entreprise ? Comment négocier les prix ? Comment financer les travaux ? Comment établir des " marchés " de travaux sans futures surprises désagréables ? Comment suivre un " chantier " et traiter les problèmes risquant de se poser ? Comment réceptionner les travaux ? Comment agir en cas de malfaçon ?

Résumé : Que vous achetiez un logement dans une copropriété existante ou dans une copropriété neuve, vous serez confronté à de multiples difficultés qu'il vaut mieux avoir clairement et préalablement cernées afin d'échapper aux mauvaises surprises. Dans le cas d'une copropriété existante, il vous faut connaître les gros travaux prévus, le niveau des charges, la performance énergétique du logement, les impayés de la copropriété, mais aussi les sommes que l'on vous réclamera - avant, pendant, après la vente... Dans le cas d'une nouvelle copropriété, il vous faut être attentif aux malfaçons ou non-façons, aux décisions du syndic provisoire, à la convocation de la première assemblée générale, à l'élection du syndic définitif, au montant des charges, etc.